La loi Pinel est un système permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Plus la durée de location est longue, plus la réduction est importante (jusqu’à 63 000 euros). Grâce à ces différents avantages, ce dispositif séduit bon nombre d’investisseurs, mais à qui s’adresse la loi Pinel ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Pourquoi est-il intéressant d’investir grâce à la loi Pinel ?
Table des matières
Qu’est-ce que le système Pinel et qui peut en profiter ?
La loi Pinel est un système de défiscalisation immobilière dont les avantages dépendent de la durée d’engagement. Celle-ci peut être de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif a été mis en place en 2014 et a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs. Il est désormais possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier, même sans apport personnel.
Le dispositif Pinel, qui ne devait être valable que jusqu’en 2017, a été prolongé jusqu’en 2024. Il a en effet fait ses preuves, le rendant plus attractif, notamment grâce à la réduction d’impôts qu’il offre. Cette dernière peut aller jusqu’à 21 % de la somme investie pour un engagement de location de douze ans. Néanmoins, avec les changements de la loi Pinel 2023, les avantages de réduction d’impôts grâce aux investissements immobiliers qu’elle offre sont revus à la baisse, et ce, jusqu’en 2024. Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023, les taux de défiscalisation qui s’appliquent seront les suivants :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans,
- 15 % pour un engagement de location de 9 ans,
- 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
En 2024, ce taux baissera à nouveau pour passer respectivement à 9, 12 et 14 %. Malgré tout, la loi Pinel reste un dispositif relativement intéressant.
Comment fonctionne le processus d’investissement pour les projets Pinel ?
Le dispositif Pinel est ouvert à tous les contribuables français âgés d’au moins 18 ans. Le montant maximal de l’investissement est de 300 000 euros et donne droit à une réduction fiscale de 21 % sur 12 ans. L’investissement doit porter sur des logements neufs ou à réhabiliter. Ils doivent être situés dans une zone éligible, à savoir les zones A, A bis et B1. L’objectif de la loi Pinel est en effet d’encourager la construction pour aider les ménages français à se loger.
Avant de vous lancer dans un projet d’investissement Pinel, nous vous conseillons de consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui examinera votre situation, vos objectifs et vous dira si le dispositif Pinel est adapté. Vous pourrez ainsi évaluer la pertinence du dispositif et en tirer le meilleur profit. Vous devez ensuite trouver le logement à acheter, situé dans la bonne zone géographique, et chercher un financement.
L’étape suivante consiste à vous rendre chez un notaire pour signer l’acte de vente et à libérer les fonds pour la construction du logement. Ensuite, il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire. Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, il est impératif de déclarer cet investissement lors de la déclaration de revenus de l’année qui suit l’achèvement des travaux. Les avantages fiscaux sont versés deux fois : 60 % en début d’année et le reste à la réception de l’avis d’imposition.
Quels sont les avantages d’un investissement dans un projet Pinel ?
Un projet d’investissement Pinel donne lieu à de nombreux avantages :
- Une réduction d’impôt (12, 18 ou 21 %) proportionnelle à la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
- Un accès à la propriété, sans apport personnel : les loyers perçus et les avantages fiscaux constituent un revenu régulier. Ils garantissent le remboursement d’un éventuel crédit immobilier.
- La constitution d’un patrimoine stable et varié : à la fin du contrat Pinel, l’investisseur peut disposer de son bien immobilier à sa convenance. Il peut continuer de le louer pour préparer sa retraite, le transmettre à ses enfants ou le revendre.
- La possibilité de louer le logement à sa famille : contrairement à la loi Duflot, son prédécesseur, la loi Pinel permet au propriétaire de louer le bien à ses ascendants ou à ses descendants.
En plus de ces avantages, l’investissement dans un projet Pinel offre diverses garanties. La garantie décennale, la garantie d’achèvement des travaux et la garantie biennale sont quelques-unes d’entre elles, elles assurent la sécurité de l’investissement.
Y a-t-il des risques associés à l’investissement dans un projet Pinel ?
Malgré tous ses avantages, la loi Pinel n’est pas un dispositif parfait. Il comporte quelques inconvénients dont le principal est le plafonnement des loyers. Les logements Pinel ne s’adressent pas à tous les ménages français, et les loyers sont très souvent en dessous des prix du marché. Le prix d’achat du bien peut être largement supérieur aux prix de l’ancien, ce qui plomberait la rentabilité de l’investissement. Nous vous recommandons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour écarter ce risque et faire le meilleur investissement possible.
Vous pouvez également courir le risque de perdre votre avantage fiscal en cas de non-respect des réglementations de la loi Pinel. Le dépassement des plafonds, la revente avant échéance et le mauvais choix de locataires sont autant de critères de déchéance. Par ailleurs, le dispositif ne prévoit pas de report d’économie d’impôts : le surplus ne pouvant être imputé sera perdu. Enfin, un investissement en loi Pinel est un investissement à long terme. Il faudra un certain temps pour amortir le prix d’achat du bien.
Quel rendement espérer de votre investissement ?
En matière fiscale, le dispositif Pinel peut être très avantageux. Mais qu’en est-il de sa rentabilité ? Comparé aux autres produits de placement, un investissement en loi Pinel offre un meilleur rendement. Une assurance-vie offre par exemple un rendement de 1,70 % à 2 % par an. Celui d’un projet Pinel, quant à lui, se situe entre 3,5 % et 4,5 % par an. Néanmoins, nous préconisons la vigilance, car le taux de rentabilité dépend de plusieurs facteurs. La qualité du bien immobilier, son emplacement et vos différentes charges en font partie.
Pour connaître le rendement de votre projet, vous devez faire le calcul suivant :
((Revenus locatifs annuels + gain de défiscalisation) – impôt sur les revenus locatifs) / prix d’achat du bien.
Afin de tirer le meilleur profit de votre investissement immobilier, nous conseillons un engagement locatif sur six ans. Vous pourrez ensuite prolonger cette durée ou décider de revendre votre bien en fonction du rendement obtenu.
